تحلیل بنیادی تک‌سهم های رانتی درباره سهام ثشاهد در تاریخ ۱۴۰۴/۵/۱۲

#ثشاهد (بخش سوم) شرکت شاهد ▪️برآورد بهای تمام شده پروژه : طبق طرح جامع مصوب بهمن ماه 1398 کاربری اراضی منطقه ویژه پس از احداث به شرح زیر تفکیک می گردد : 1) صنعتی 936 هکتار 2) انبار ها 184 هکتار 3) تاسیسات 116 هکتار 4) خدمات 148 هکتار 5) فضای سبز 242 هکتار 6) حرایم 140 هکتار 7) اقامتی 58 هکتار 8) معابر 231 هکتار جمع 2055 هکتار بطور متوسط می توان گفت 60 درصد اراضی بعد از آماده سازی قابلیت واگذاری داشته و 40 درصد آن بعنوان زیر ساخت و مشاعات قابلیت واگذاری ندارند. بنابراین چنانچه اراضی قابل واگذاری را 1233 هکتار در نظر بگیریم و کل هزینه طرح را 1000 میلیارد تومن فرض کنیم قیمت تمام شده هر متر مربع بطور تقریبی 81 هزار تومن برآورد می شود. در حال حاضر زمین های اطراف فرودگاه اردبیل با امکانات آب و برق و دسترسی جاده هر متر مربع 120 هزار تومن آگهی شده و همچنین با توجه به واقع بودن اراضی منطقه ویژه در مجاورت شهرک صنعتی شماره 2 اردبیل قیمت های این شهرک نیز تقریب مناسبی از ارزش پس از ساخت می باشد. طبق آگهی های منتشر شده سوله آماده با تمام امکانات صنعتی ( آب ، برق ، گاز ، تلفن ، مجوز فعالیت صنعتی و ... ) هر متر مربع 500 هزار تومن می باشد.که چنانچه بهای احداث بنا ( سوله ) رو در نظر بگیریم ارقام زمین در همان محدوده 100 هزار تومن بدست می آید. 👈 به این نکته باید توجه داشت که یکی از اهداف مهم در احداث مناطق ویژه اقتصادی پایین بودن قیمت زمین ( و سایر مزایای قانونی) در آن بوده تا سرمایه گذار ترغیب به سرمایه گذاری باشد . بعضا دیده شده زمین های مناطق ویژه با قیمت تمام شده و بصورت اقساطی به سرمایه گذاران واگذار می شود . بطور نمونه به سایت سازمان مسئول منطقه ویژه اقتصادی سلفچگان قم واقع در 180 کیلومتری تهران مراجعه نمایید . qssez.ir/fa/ ▪️برآورد ارزش اراضی منطقه : با توجه به اینکه اراضی این طرح پس از صرف مخارج زیر ساختی و اتمام آن به ارزش می رسند . بنابراین در وضعیت فعلی ( زمین بایر و بدون هیچ امکاناتی) در همان هزینه های انجام شده دارای ارزش بوده و احتساب ارزش مازاد بر آن خطای محاسباتی است.( ضمن اینکه مجوز منقطه ویژه متعلق به دولت بوده و دولت می تواند این مجوز را به سازمان دیگری انتقال دهد ) . ♣️اراضی مزبور بعد از صرف مخارجی در حدود 1000 میلیارد تومن ارزشی معادل 1500 تا 2000 میلیارد تومن داشت . که ما به التفاوت بازده سرمایه گذار میباشد. چنانچه این بازده را جریان ورودی آتی این پروژه در نظر بگیریم بدون در نظر داشتن نرخ ارزش زمانی پول در خوشبینانه ترین حالت ارزش این اراضی در حال حاضر 1000 میلیارد تومن برآورد می گردد. چنانچه بخواهیم سطح مفید زمین را بعد از خیابان بندی و مشاعات را هم ملاک قرار دهیم با احتساب ارزش هر متر مربع 100 هزار تومن به ارقام تقریبی فوق می رسیم. 👌 نکته مهم : فرض ما برای احداث زیر ساخت ها 1000 میلیارد تومن است چنانچه ارقام واقعی بیشتر باشد احتمال کاهش سود و یا حتی تحمل زیان نیز می رود . برخی برآورد ها روی 1500 تا 2000 میلیارد تومن مخارج نیز بوده است . توجه شود که قبل از قبولی #ثشاهد در سال 1393 دو سرمایه گذار قبلی از اجرای این طرح انصراف داده بودند .یکی از سرمایه گذار ها شرکت شهرک های صنعتی بوده که در مجاورت همین اراضی شهرک صنعتی شماره 2 اردبیل را احداث کرده است . 🔹 محاسبه ناو شرکت بازرگانی شاهد : برای پروژه شمش ریزان و پروژه نمین محاسبات برآورد ارزش انجام شد . سایر شرکتهای این هلدینگ عمدتا در بخش بازرگانی فعالیت دارند که سودآوری چندانی نیز ندارند. اما علی ایحال با توجه به شرایط بازار سرمایه برای سایر شرکتها نیز بر اساس ضرایب جاری مشابه ارزش گذاری انجام می دهیم . مازاد پروژه شمش ریزان 170 میلیارد تومن مازاد پروژه نمین 1000 میلیارد تومن مازاد سایر شرکتهای گروه 500 میلیارد تومن جمع مازاد 1670 میلیارد تومن ارزش ویژه 24 میلیارد تومن ♣️ جمع 1694 میلیارد تومن . بهای تمام شده این شرکت در دفاتر ثشاهد 20 میلیارد تومن که مازاد آن برابر می شود با 1674 میلیارد تومن. @gold_signaall